深圳楼市曾经是全国楼市的绝对领头羊。
从2014年一直到2021年，深圳楼市热度、涨幅全面领先，比北京、上海、广州都更强势。
但2021年3月之后，深圳楼市迎来深度大幅调整，低迷程度远超北上广，甚至比多数二线城市还要冷清。这也印证了楼市一条不变规律：前期涨幅越猛、泡沫越大，后期泡沫破裂后的回调幅度就越深。
从2024年9月底全国楼市新政落地后，深圳楼市终于迎来转机，震荡走出了最黑暗、最低迷的阶段，部分时段房价短暂止跌小幅回暖。再叠加近十个月香港楼市持续走高，乐观情绪也间接传导至深圳市场。
今天结合几组真实数据，深度拆解深圳楼市现状，以及未来几个月整体走势。
第一组，二手房周度高频成交数据。
2024年9月底新政出台后，四季度深圳二手房交易量迎来一波强劲反弹。
2025年春季小阳春虽有节后回暖，但整体量能明显弱于2024年四季度，热度已经降温。
2025年4月之后市场整体持续低迷，仅四季度成交量相比二三季度略有回升。
今年开春小阳春整体成交依旧不及去年同期，春节后八周累计成交总面积，同比去年节后八周下降6%。
综合来看，目前深圳二手房成交量不温不火，整体处于中性偏弱水平。
第二组，房价环比涨跌走势。
2021年一季度深圳房价仍在高位大涨，行情尚未降温；2021年7月房价正式转头持续下行。
下跌过程中只出现过三轮短暂小幅回暖：
第一次在2023年3月，疫情全面放开后全国楼市短期脉冲式反弹带动上涨；
第二次在2024年9月底新政落地，二手房成交爆发，带动房价走高；
2024年11月至2025年2月，房价连续四个月小幅回升。
但2025年3月后房价再度转入下跌通道，尤其2025年11月、12月，跌幅创下多年新高。
今年1月跌幅明显收窄，2月、3月房价重新环比翻红，3月环比涨幅0.18%。
回顾近几年行情整体长期偏弱，每次脉冲式上涨都后劲不足、涨完即跌。
本次二三月份短期反弹同样难以持续，预计4至6月房价大概率再度转跌回落。
第三组，综合深度景气数据。
一个是楼市综合当期景气梯度指数，涵盖成交量、房价、库存、土拍等全维度指标；
另一个是外部拉动马力指数，代表宏观政策、资金、区位利好等外部推动力量。
红线为当季综合景气指数：
2013年以来深圳楼市几经起伏，行情顶峰出现在2021年底。
2017—2018年市场降温，景气指数跌入负值区间；
2019至2021年上半年走出一轮大牛行情；
2022年景气度再次转负。
期间仅2025年一季度短暂小幅回暖翻红。
截至今年3月，景气指数移动平均值为-77，整体市场依旧偏冷，近三四个月只是小幅边际震荡回升。
蓝线为马力拉动指数：
数值高于0代表利好正向拉动楼市；低于0则代表上行动力不足、负面因素拖累市场。
指数最低点出现在2023年5月，当时上行动力最弱，市场完全没有复苏可能。
后续指数震荡缓慢修复走高，今年3月数值为-68。
虽仍处于负值区间、整体拉动力量偏弱，但对比前两年已经明显改善。
综合全部信号可以判断：
深圳楼市过往积累的泡沫尚未完全出清。
但经济基本面、金融环境、供求关系、临港区位多重利好逐步显现，市场最底部已经确认在2024年三季度彻底过去。
未来半年到一年，深圳楼市不会走出单边持续大涨行情，整体以震荡缓慢重心抬升为主。
近期2—4月短暂小涨难以形成真正企稳反转，真正彻底见底、开启长期持续上涨，大概率还要等到明年之后。
以上分析，对大家在深圳买房、卖房置换都具备实战参考意义。
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